L'amortissement est la raison pour laquelle un propriétaire de meublé au régime réel peut encaisser 10 000 € de loyers dans l'année et ne payer aucun impôt dessus. C'est aussi le mécanisme le plus mal expliqué de la fiscalité locative, souvent réduit à une formule magique.
Il n'y a rien de magique. Il y a une logique comptable, et quelques règles précises.
L'idée de départ
Un bien immobilier s'use. Une chaudière ne dure pas éternellement, une toiture non plus, un canapé encore moins. La comptabilité traduit cette usure en constatant chaque année une perte de valeur, qu'elle appelle amortissement.
Cette perte est déductible du résultat imposable, exactement comme une facture. La différence, essentielle, est qu'elle ne correspond à aucun décaissement : vous déduisez de l'impôt une charge que vous ne payez pas cette année-là. Vous l'avez payée une seule fois, à l'achat, et vous en étalez l'effet fiscal sur la durée d'usage du bien.
Ce mécanisme n'existe qu'au régime réel. Au micro-BIC, l'abattement forfaitaire est réputé tout couvrir : vous n'amortissez rien.
Le terrain ne s'amortit pas
Première règle, et elle surprend souvent : la valeur du terrain sur lequel votre immeuble est bâti n'est pas amortissable. Un terrain ne s'use pas.
Il faut donc commencer par extraire cette valeur du prix payé. Dans la pratique comptable, on retient couramment une quote-part de l'ordre de 10 % à 20 % du prix pour un appartement en copropriété, davantage pour une maison avec jardin. Ce n'est pas un barème légal : c'est une estimation, qui doit refléter la réalité de votre bien et que vous devez pouvoir justifier.
Le reste — la construction elle-même — s'amortit.
La décomposition par composants
On n'amortit pas un immeuble comme un bloc unique, parce que ses éléments n'ont pas la même durée de vie. Le gros œuvre tient un siècle, une installation électrique bien moins. La comptabilité découpe donc la construction en composants, chacun avec sa propre durée.
Une décomposition couramment retenue pour un logement d'habitation :
| Composant | Part de la valeur de construction | Durée d'amortissement |
|---|---|---|
| Gros œuvre (structure, murs porteurs, charpente) | environ 50 % | 40 à 50 ans |
| Second œuvre (cloisons, menuiseries, couverture) | environ 25 % | 25 ans |
| Agencements et installations (électricité, plomberie, chauffage, cuisine) | environ 25 % | 15 ans |
Le mobilier s'amortit à part, en général sur 7 ans. Les travaux d'amélioration s'amortissent sur leur propre durée, souvent 10 à 15 ans selon leur nature.
Insistons sur un point que trop d'articles présentent de travers : ces pourcentages et ces durées ne sont pas fixés par un texte fiscal. Il n'existe pas de barème officiel de l'amortissement LMNP. Le principe légal est que l'amortissement doit correspondre à la durée réelle d'utilisation du bien, appréciée bien par bien. Les chiffres ci-dessus sont des usages professionnels admis, cohérents avec les pratiques comptables, et c'est à ce titre que votre comptable les retient. Un contrôle porte rarement sur le principe, mais peut porter sur une décomposition manifestement fantaisiste.
Un exemple chiffré
Un appartement acheté 200 000 €, dont 15 000 € de frais de notaire, avec 8 000 € de mobilier.
La base immobilière amortissable part de 215 000 € — le prix et les frais d'acquisition, qui s'incorporent au coût du bien. On en retire 15 % de terrain, soit 32 250 €. Reste 182 750 € de construction à décomposer :
- gros œuvre : 91 375 € sur 40 ans, soit 2 284 € par an
- second œuvre : 45 688 € sur 25 ans, soit 1 828 € par an
- agencements : 45 687 € sur 15 ans, soit 3 046 € par an
- mobilier : 8 000 € sur 7 ans, soit 1 143 € par an
Total : environ 8 300 € d'amortissement annuel les sept premières années.
Sur un bien loué 800 € par mois — 9 600 € de loyers — cet amortissement à lui seul absorbe presque toute la recette. Ajoutez les intérêts d'emprunt et la taxe foncière, et le résultat imposable devient nul.
Notez la mécanique dans le temps : à la huitième année, le mobilier est entièrement amorti et l'annuité chute de 1 143 €. À la seizième, les agencements s'achèvent et vous perdez 3 046 € de déduction annuelle. C'est à ce moment que l'impôt réapparaît, et c'est prévisible dès le premier jour. Un tableau d'amortissement n'est pas seulement une obligation comptable, c'est un outil de prévision.
Le plafond : l'amortissement ne peut pas créer de déficit
C'est la règle que presque tout le monde oublie, et elle change beaucoup de choses.
L'article 39 C du code général des impôts limite l'amortissement déductible d'un bien loué au montant du loyer perçu diminué des autres charges afférentes à ce bien. Traduction : l'amortissement peut ramener votre résultat à zéro, jamais en dessous.
Reprenons l'exemple. 9 600 € de loyers, 5 000 € de charges réelles (intérêts, taxe foncière, assurance, comptable). Il reste 4 600 € que l'amortissement peut absorber. Or l'annuité théorique est de 8 300 €. Vous ne déduisez donc que 4 600 € cette année.
Les 3 700 € restants ne sont pas perdus. Ils sont mis en réserve et reportables sans limite de durée sur les résultats des exercices suivants. Vous les déduirez quand votre résultat le permettra — typiquement plus tard, quand les intérêts d'emprunt auront diminué et que le bénéfice apparaîtra.
Cette réserve d'amortissements différés est ce qui prolonge l'avantage fiscal bien au-delà des durées théoriques. C'est aussi ce qui explique qu'un loueur au réel puisse rester non imposé vingt ans.
Attention à ne pas confondre deux choses. L'amortissement ne peut pas créer de déficit ; les autres charges, elles, le peuvent. Si vos intérêts et vos charges dépassent à eux seuls vos loyers, vous constatez un déficit BIC, reportable sur vos revenus de même nature pendant dix ans.
Ce qui entre, et ce qui n'entre pas, dans la base amortissable
Deux questions reviennent systématiquement.
Les frais de notaire. Ils s'incorporent au coût d'acquisition du bien et suivent donc son amortissement, au prorata de la répartition entre terrain et construction. Vous ne les déduisez pas en une fois l'année de l'achat.
Les travaux. Tout dépend de leur nature. Une dépense d'entretien courant — repeindre, remplacer un joint, réparer un volet — se déduit intégralement l'année du paiement, comme une charge. Une dépense qui améliore durablement le bien ou en prolonge la vie s'immobilise et s'amortit sur sa propre durée. Refaire entièrement une cuisine, remplacer une chaudière, changer les fenêtres : ce sont des immobilisations.
La frontière n'est pas toujours nette, et elle a un effet immédiat sur votre impôt : la charge déduite en une fois peut créer un déficit BIC reportable, l'immobilisation ne peut qu'être amortie dans la limite du résultat. Faites qualifier les postes d'un chantier important plutôt que de trancher au feeling.
En revanche, le capital remboursé de votre emprunt n'entre nulle part. Seuls les intérêts sont déductibles. Le remboursement du capital est un mouvement de trésorerie, pas une charge — c'est la raison pour laquelle un bien peut afficher un résultat fiscal nul tout en vous coûtant de l'argent chaque mois, ou l'inverse.
Ce que l'amortissement coûte à la revente
Longtemps, l'amortissement LMNP a eu la réputation d'être un avantage sans contrepartie : vous déduisiez pendant la détention, et la plus-value se calculait sur le prix d'achat d'origine, comme pour n'importe quel particulier.
Ce n'est plus vrai. Depuis 2025, les amortissements déduits viennent en diminution du prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente d'autant. Nous détaillons ce point, y compris son effet sur les amortissements pratiqués avant la réforme, dans notre article sur la plus-value LMNP.
Cela ne rend pas l'amortissement inintéressant, loin de là. L'économie d'impôt est immédiate, la contrepartie est différée, potentiellement très lointaine, et réduite par les abattements pour durée de détention. Mais l'arbitrage doit désormais se faire en tenant compte des deux bouts.
En pratique
Trois choses à retenir si vous démarrez.
Faites établir votre tableau d'amortissement dès la première année, sur la base des factures et de l'acte d'achat. C'est la pièce maîtresse du dossier, et la reconstituer cinq ans plus tard est pénible.
Conservez tout ce qui justifie la décomposition : acte notarié, factures de travaux, factures de mobilier avec leur date. La ventilation entre terrain et construction se défend avec des éléments, pas avec un pourcentage sorti d'un tableur.
Et n'oubliez pas que l'amortissement suppose le régime réel, donc une option à exercer dans un délai précis. Si vous êtes encore au micro-BIC, aucun amortissement n'est possible, quelle que soit la qualité de votre tableau.