Pendant des années, la location meublée non professionnelle a offert une anomalie fiscale remarquable : vous amortissiez le bien pendant la détention, ce qui effaçait l'impôt sur les loyers, et à la revente la plus-value se calculait comme pour n'importe quel particulier, sur le prix d'achat d'origine. Les amortissements ne revenaient jamais dans l'équation.
C'est terminé. L'article 84 de la loi de finances pour 2025 a fermé cette porte, et la portée exacte de la mesure a mis un an à se préciser. Elle est plus large que ce que beaucoup avaient anticipé.
Ce que dit le nouveau texte
La loi n° 2025-127 du 14 février 2025 a inséré un III à l'article 150 VB du code général des impôts. Le principe tient en une ligne : le prix d'acquisition retenu pour calculer la plus-value est minoré du montant des amortissements admis en déduction.
Une exception logique est prévue : les amortissements qui portaient sur des dépenses de construction ou d'amélioration déjà venues majorer le prix d'acquisition ne sont pas déduits une seconde fois. Sans cela, la même dépense serait comptée deux fois en sens contraire.
La mesure s'applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi, soit le 15 février 2025.
Notez bien ce qui est visé : la date de la vente, pas la date d'acquisition ni celle de mise en location. Si vous vendez aujourd'hui un meublé que vous louez depuis 2012, vous êtes dans le champ.
Le point qui a fait débat : les amortissements antérieurs
Beaucoup de propriétaires ont espéré que seuls les amortissements pratiqués à partir de 2025 seraient concernés, la réforme ne rétroagissant pas sur le passé. C'était une lecture défendable du texte, et de nombreux articles l'ont soutenue.
Une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 24 mars 2026 y a mis fin. Interrogée sur la portée temporelle du dispositif, l'administration a indiqué que le régime s'applique à toutes les cessions réalisées après la promulgation de la loi, indépendamment de la date de mise en location du bien, et que sont pris en compte l'ensemble des amortissements déduits pendant la période de location.
Autrement dit : quinze ans d'amortissements pratiqués avant 2025 viennent bien diminuer votre prix d'acquisition. L'administration a annoncé publier des précisions au BOFiP ; à la date de rédaction de cet article, tous les points de détail ne sont pas tranchés, et c'est une raison de plus pour faire chiffrer votre situation plutôt que de raisonner par analogie.
Ce que ça change, chiffres en main
Un appartement acheté 200 000 € en 2013, revendu 280 000 € en 2026, loué en meublé au régime réel avec 6 000 € d'amortissements déduits par an pendant treize ans, soit 78 000 € au total.
Sous l'ancien régime, le calcul partait du prix d'acquisition majoré du forfait de 7,5 % pour frais d'acquisition, soit 215 000 €. Plus-value brute : 65 000 €.
Sous le régime actuel, ces 215 000 € sont diminués des 78 000 € d'amortissements. Le prix d'acquisition retenu tombe à 137 000 €. Plus-value brute : 143 000 €.
La plus-value brute a plus que doublé. Les abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite, ce qui atténue le résultat — treize ans de détention donnent 48 % d'abattement pour l'impôt sur le revenu et 13,2 % pour les prélèvements sociaux — mais l'écart d'impôt final se compte en dizaines de milliers d'euros.
À mettre en face : sur treize ans, ces 78 000 € d'amortissements ont fait économiser, à une tranche de 30 %, de l'ordre de 37 000 € d'impôt et de prélèvements sociaux. L'avantage n'a pas disparu, il est devenu un report d'imposition plutôt qu'une exonération définitive.
Le rappel des règles de plus-value
Pour situer l'enjeu, les paramètres qui n'ont pas changé.
La plus-value immobilière des particuliers est taxée à 19 % au titre de l'impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % sur la plus-value nette.
Les abattements pour durée de détention diffèrent selon les deux prélèvements :
| Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) | |
|---|---|---|
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | — | 9 % par an |
| Exonération totale | après 22 ans | après 30 ans |
Une surtaxe s'ajoute par tranches progressives lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Ce seuil s'apprécie après application des abattements pour durée de détention, ce qui limite sa portée sur les détentions longues.
Deux conséquences pratiques. D'abord, la durée de détention devient un levier bien plus important qu'avant : passer de 20 à 22 ans de détention efface l'impôt sur le revenu, réintégration des amortissements comprise. Ensuite, une revente rapide après une période d'amortissement intense est désormais le scénario le plus pénalisant.
Les biens qui échappent au dispositif
Le texte prévoit des exclusions. La minoration du prix d'acquisition ne s'applique pas aux biens situés dans :
- une résidence destinée exclusivement aux étudiants, aux personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, aux titulaires d'un contrat de professionnalisation ou d'apprentissage, ou aux personnes de plus de 65 ans — les résidences services étudiantes et seniors relevant des articles L. 631-12 et L. 631-13 du code de la construction et de l'habitation ;
- certains établissements sociaux et médico-sociaux, dont les établissements de soins de longue durée avec hébergement.
Si vous détenez une chambre en résidence étudiante ou en EHPAD, votre plus-value reste calculée sur le prix d'acquisition d'origine. Vérifiez néanmoins la qualification exacte de votre résidence : l'exclusion repose sur des catégories juridiques précises, pas sur l'appellation commerciale du programme.
Qui calcule, et qui paie
La plus-value immobilière des particuliers n'est pas déclarée par vous au printemps suivant. Elle est établie et payée au moment de la vente, par le notaire.
C'est lui qui remplit la déclaration n° 2048-IMM, calcule l'impôt et les prélèvements sociaux, les prélève sur le prix de vente et les reverse à l'administration. Le montant net que vous recevez est donc déjà amputé.
Cette mécanique a une conséquence directe depuis la réforme : le notaire a besoin du montant cumulé de vos amortissements pour calculer correctement le prix d'acquisition minoré. Si vous arrivez à la signature sans vos tableaux d'amortissement, le dossier bloque, ou le calcul se fait sur une base approximative que vous aurez du mal à contester ensuite.
Rassemblez ces documents dès que vous envisagez de vendre, et pas la semaine du compromis. Sur quinze ans de location, cela signifie parfois retrouver les liasses de plusieurs comptables successifs.
Rappelons enfin une évidence utile : l'exonération de la résidence principale ne s'applique pas ici. Un meublé loué n'est pas votre résidence principale, quelle que soit la durée de détention.
Faut-il arrêter d'amortir ?
Non, et c'est la mauvaise conclusion qu'on lit parfois.
L'amortissement reste économiquement favorable dans la plupart des cas, pour trois raisons. L'économie d'impôt est immédiate, alors que la contrepartie est lointaine et incertaine — vous ne vendrez peut-être jamais. Les abattements pour durée de détention réduisent progressivement le coût de la réintégration, jusqu'à l'annuler après 22 ans pour l'impôt sur le revenu. Et l'argent économisé aujourd'hui a une valeur supérieure au même montant payé dans quinze ans.
En revanche, la réforme doit modifier trois réflexes.
Si votre horizon de revente est court, disons moins de dix ans, l'arbitrage entre micro-BIC et régime réel mérite d'être refait en intégrant le coût de sortie. Le micro-BIC, qui n'amortit rien, ne génère aucune réintégration.
Si vous approchez de la 22e année de détention, le calendrier de vente prend une importance nouvelle. Quelques mois peuvent valoir très cher.
Et dans tous les cas, gardez la trace de vos amortissements. Les tableaux d'amortissement de toutes les années de location deviennent des pièces justificatives de la plus-value, parfois vingt ans après. Un dossier incomplet, c'est un calcul que vous ne pourrez pas défendre.
Un dernier mot de prudence : ce sujet est récent, l'administration a annoncé des précisions à venir, et les enjeux se chiffrent en dizaines de milliers d'euros. Avant une vente, faites établir le calcul par un professionnel sur la base de vos propres tableaux d'amortissement.