Quand vous louez un logement meublé, vos loyers ne sont pas des revenus fonciers. Ils relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, les BIC. Et dans cette catégorie, vous avez le choix entre deux façons d'être imposé : un abattement forfaitaire qui vous dispense de toute comptabilité, ou la déduction de vos charges réelles.
Ce choix se joue souvent à plusieurs milliers d'euros par an. Il mérite dix minutes de calcul plutôt qu'une décision par défaut.
Le micro-BIC : un abattement, et rien d'autre
Le micro-BIC est le régime qui s'applique automatiquement si vous ne faites rien. L'administration prend vos recettes encaissées, applique un pourcentage forfaitaire censé représenter vos charges, et impose le reste à votre tranche marginale plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
Les taux et les plafonds dépendent de ce que vous louez. Pour les revenus de 2025, déclarés au printemps 2026 :
| Type de location | Plafond de recettes | Abattement |
|---|---|---|
| Meublé de longue durée (résidence principale du locataire) | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
L'abattement ne peut pas descendre en dessous de 305 €.
Les deux dernières lignes sont récentes et beaucoup de contenus en ligne sont restés sur l'ancien barème. Avant la réforme, un meublé de tourisme non classé bénéficiait de 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 €, et un meublé classé de 71 % jusqu'à 188 700 €. C'est terminé. Si vous faites de la location saisonnière sans classement, vous êtes passé de 50 % à 30 % d'abattement, et votre plafond a été divisé par cinq.
Une précision utile si vous préparez déjà vos revenus 2026 : ces plafonds sont revalorisés tous les trois ans, et une nouvelle période triennale s'ouvre. Les pages officielles affichent encore 77 700 € au moment où nous écrivons. Vérifiez le montant en vigueur avant de l'appliquer à une année en cours plutôt que de recopier un chiffre trouvé sur un blog.
Ce qu'il faut retenir du micro-BIC : l'abattement remplace toutes vos charges. Vos intérêts d'emprunt, votre taxe foncière, vos charges de copropriété, votre assurance, vos travaux, vos honoraires de comptable — rien de tout cela ne se déduit en plus. Vous n'y avez pas droit parce que vous êtes réputé les avoir déjà déduits.
Le régime réel : vos charges, plus l'amortissement
Au régime réel, vous partez des loyers encaissés et vous retranchez ce que vous avez réellement payé. Intérêts et frais de dossier du prêt, taxe foncière, charges non récupérables, assurance PNO, garantie loyers impayés, honoraires de gestion, petits travaux d'entretien, frais de comptabilité : tout ce qui est engagé pour l'activité est déductible.
Et surtout, vous amortissez. C'est-à-dire que vous déduisez chaque année une fraction de la valeur du bien et du mobilier, comme une entreprise le fait de ses machines. Cette déduction ne correspond à aucune sortie d'argent, mais elle réduit le résultat imposable au même titre qu'une charge. C'est ce qui explique que beaucoup de loueurs au réel ne paient aucun impôt sur leurs loyers pendant dix à quinze ans.
L'amortissement obéit à une limite qu'il faut connaître : il ne peut pas creuser un déficit. Concrètement, la déduction est plafonnée au montant des loyers diminué des autres charges. La fraction non déduite n'est pas perdue, elle se reporte sans limite de durée sur les résultats des années suivantes. C'est l'article 39 C du code général des impôts, et c'est le mécanisme qui rend l'amortissement si efficace dans le temps.
Le prix à payer est administratif. Le réel suppose une véritable liasse fiscale : une déclaration n° 2031 avec ses annexes, un bilan, un compte de résultat, un tableau d'amortissements. La plupart des bailleurs passent par un comptable, ce qui coûte en général quelques centaines d'euros par an — dépense elle-même déductible.
Le calcul qui tranche
La règle de décision tient en une phrase. Si vos charges déductibles augmentées de l'amortissement dépassent l'abattement forfaitaire, le réel est plus avantageux. Pour un meublé de longue durée, l'abattement vaut 50 % des loyers : il faut donc que charges et amortissement pèsent plus de la moitié de vos recettes.
Prenons un appartement acheté 200 000 € frais inclus, loué 800 € par mois, soit 9 600 € de loyers annuels, financé à crédit.
Au micro-BIC, l'abattement de 50 % laisse 4 800 € imposables. Avec une tranche à 30 %, l'impôt et les prélèvements sociaux représentent environ 2 265 €.
Au réel, comptez par exemple 3 200 € d'intérêts, 900 € de taxe foncière, 700 € de charges non récupérables, 250 € d'assurance et 500 € de comptable : 5 550 € de charges. Ajoutez un amortissement de l'ordre de 4 500 € par an sur la partie immobilière et le mobilier. Le total dépasse les 9 600 € de loyers. Le résultat imposable tombe à zéro, l'amortissement excédentaire se reporte, et l'impôt est nul.
Plus de deux mille euros d'écart, sur un seul bien, une seule année.
L'arbitrage penche presque toujours du même côté dès qu'il y a un emprunt en cours, ou des travaux récents. Ce sont les deux postes qui font basculer le calcul.
Les cas où le micro-BIC reste le bon choix
Il en existe, et ils sont plus fréquents qu'on ne le dit.
Un bien détenu depuis longtemps, sans crédit, déjà largement amorti si vous étiez au réel, avec des charges faibles : l'abattement de 50 % peut être plus généreux que vos charges réelles. Un studio hérité, loué 500 € par mois, sans emprunt, avec 1 200 € de charges annuelles, gagne à rester au micro.
Le micro se défend aussi quand les montants en jeu sont petits. Sur 4 000 € de loyers annuels, l'écart d'impôt entre les deux régimes peut se réduire à une centaine d'euros, que les honoraires du comptable engloutissent. La simplicité a une valeur.
Enfin, si vous louez un meublé de tourisme non classé, la question se pose autrement : avec 30 % d'abattement et un plafond de 15 000 €, le micro est devenu nettement moins attractif, et le réel mérite d'être regardé même sur de petits volumes.
Comment et quand opter
L'option pour le réel n'est pas un formulaire à cocher sur votre déclaration de revenus. Elle s'exerce auprès du service des impôts des entreprises, et surtout elle est enfermée dans un délai.
L'option doit être exercée dans le délai de dépôt de la déclaration de résultats de l'année qui précède celle au titre de laquelle elle s'applique. Depuis la loi de finances pour 2022, ce délai a été allongé et aligné sur celui de la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042 de l'année précédente. Autrement dit, pour être au réel sur vos revenus d'une année donnée, il faut avoir opté au printemps de cette même année, au moment où vous déclarez les revenus de l'année d'avant.
Beaucoup de bailleurs découvrent le réel en novembre, en préparant leurs comptes, et perdent une année entière. C'est l'erreur la plus coûteuse de tout ce sujet.
L'option vaut un an et se reconduit tacitement chaque année, sans démarche de votre part. Pour en sortir, il faut renoncer expressément, dans le même délai.
Deux formalités s'ajoutent au début de l'activité, indépendamment du régime choisi : vous déclarez le démarrage de la location dans les quinze jours sur le guichet des formalités des entreprises, ce qui vous attribue un numéro SIRET, et vous devenez en principe redevable de la cotisation foncière des entreprises.
Et le statut professionnel ?
Une confusion revient sans cesse : LMNP et micro-BIC ne sont pas la même chose. Le premier qualifie votre statut, le second votre régime d'imposition. Vous pouvez parfaitement être loueur non professionnel au régime réel — c'est même le cas le plus courant.
Vous basculez en loueur professionnel quand vos recettes annuelles dépassent 23 000 € et qu'elles excèdent le total de vos autres revenus d'activité du foyer. Les deux conditions doivent être réunies. En dessous, ou si l'une des deux manque, vous restez non professionnel.
Le choix du régime, lui, se refait chaque année. Un bien qui gagnait à être au micro avant des travaux importants peut basculer au réel l'année suivante. Refaites le calcul quand votre situation change : nouveau crédit, gros travaux, fin d'amortissement, changement de tranche d'imposition.