La question revient à chaque mise en location, et elle est souvent tranchée sur un seul argument : « le meublé, c'est mieux fiscalement ». C'est vrai, mais ce n'est qu'un des cinq paramètres qui changent. Les quatre autres portent sur votre quotidien de bailleur, et ils comptent autant.
Voici le comparatif, poste par poste.
La durée du bail
Location vide : trois ans minimum si le bailleur est un particulier, six ans si c'est une personne morale. Le bail se reconduit tacitement à son terme.
Location meublée : un an minimum, réduit à neuf mois pour un étudiant — et dans ce cas sans reconduction tacite, le bail s'achève à son terme.
Cet écart est structurant. Un bail vide vous engage sur trois ans avec un locataire que vous ne pouvez pas remplacer à volonté. Un bail meublé se renouvelle chaque année, ce qui offre plus de souplesse mais implique aussi une rotation plus fréquente.
Le préavis
C'est là que la différence est la plus forte au quotidien.
| Location vide | Location meublée | |
|---|---|---|
| Préavis du locataire | 3 mois (1 mois en zone tendue et dans certains cas particuliers) | 1 mois |
| Préavis du bailleur | 6 mois | 3 mois |
Le préavis d'un mois du locataire en meublé est le vrai coût caché de ce régime. Un locataire peut partir très vite, et vous vous retrouvez à relouer avec un mois de visibilité. Sur un studio en zone détendue, ce point pèse plus lourd que le gain fiscal.
Dans les deux cas, le congé donné par le bailleur doit être motivé : reprise du logement pour y habiter, vente, ou motif légitime et sérieux comme des impayés répétés. Vous ne pouvez pas congédier un locataire sans raison.
Le dépôt de garantie
Location vide : un mois de loyer hors charges maximum.
Location meublée : deux mois de loyer hors charges maximum.
Le délai de restitution, lui, ne dépend pas du type de bail mais de l'état des lieux : un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, deux mois s'il révèle des dégradations à retenir.
Le doublement en meublé n'est pas un cadeau, c'est la contrepartie du risque sur le mobilier. Il ne couvre d'ailleurs qu'imparfaitement le remplacement d'un canapé et d'un lit.
Le mobilier, et l'obligation qui va avec
Un logement meublé n'est pas un logement où l'on a laissé quelques meubles. La loi impose une liste d'éléments qui doivent tous être présents : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation des fenêtres dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment permettant une température inférieure ou égale à − 6 °C, vaisselle et ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d'entretien adapté au logement.
Si un élément manque, le locataire peut demander au juge la requalification du bail en location vide — avec toutes ses conséquences : durée de trois ans, préavis de six mois pour vous, dépôt de garantie ramené à un mois, et changement de régime fiscal. Le contentieux porte alors sur un bail que vous croyiez d'un an et qui vous engage pour trois.
Un inventaire détaillé du mobilier, annexé au bail et signé, est donc une pièce à ne pas négliger. Il sert autant à prouver la qualification du bail qu'à régler les litiges de sortie.
La fiscalité
C'est l'argument le plus souvent avancé, et il est réel.
Location vide : vos loyers sont des revenus fonciers. Vous relevez du micro-foncier avec un abattement de 30 % sous 15 000 € de revenu brut, ou du régime réel avec déduction des charges et possibilité de créer un déficit foncier imputable sur votre revenu global. Voyez notre article sur le choix entre micro-foncier et réel foncier.
Location meublée : vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux. Vous relevez du micro-BIC avec un abattement de 50 % sous 77 700 € de recettes, ou du régime réel, qui autorise en plus l'amortissement du bien et du mobilier. Voyez notre article sur le choix entre micro-BIC et régime réel.
L'écart vient de l'amortissement : il n'existe qu'en meublé, et il permet couramment d'annuler l'impôt sur les loyers pendant dix à quinze ans. Aucun mécanisme équivalent n'existe en location nue.
Deux réserves toutefois. Depuis 2025, les amortissements déduits augmentent la plus-value imposable à la revente, ce qui transforme l'avantage en report d'imposition plutôt qu'en gain définitif. Et le meublé s'accompagne d'obligations que la location nue n'a pas : déclaration d'activité dans les quinze jours, numéro SIRET, cotisation foncière des entreprises, et le plus souvent un comptable.
Comment décider
Le meublé se défend sur les petites surfaces en zone urbaine ou étudiante, où la demande est forte, la rotation naturelle, et le loyer au mètre carré nettement supérieur. Le gain fiscal s'y ajoute à un gain locatif.
La location vide se défend sur les logements familiaux, en zone où la demande est plus lente, et quand vous cherchez avant tout de la stabilité. Un locataire installé pour six ans dans un T4, c'est six ans sans remise en location, sans travaux de rafraîchissement, sans mobilier à remplacer.
Le mauvais raisonnement consiste à choisir le meublé pour la fiscalité sur un bien dont le marché local ne le justifie pas. Un T3 en périphérie loué meublé se relouera moins facilement qu'en nu, et deux mois de vacance locative annulent l'économie d'impôt de l'année.