Réviser un loyer paraît trivial : on applique un indice et on envoie un courrier. En pratique, trois conditions doivent être réunies, et deux d'entre elles font perdre leur augmentation à beaucoup de bailleurs chaque année.
Condition n° 1 : une clause dans le bail
Sans clause de révision dans le contrat, le loyer ne peut pas être révisé. Ni en cours de bail, ni à son renouvellement.
Ce n'est pas une formalité que l'on rattrape après coup : si le bail est muet, le loyer reste celui d'origine pour toute sa durée. La clause figure dans les contrats types depuis longtemps, mais un bail rédigé à la main, ou un vieux modèle repris d'un ancien locataire, peut très bien l'avoir omise. Vérifiez avant de calculer.
Quand la clause existe, la révision intervient une fois par an, à la date prévue au bail ou, à défaut, à la date anniversaire du contrat.
Condition n° 2 : le bon indice, et la bonne formule
L'indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l'Insee. Il suit l'évolution, sur les douze derniers mois, des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.
La formule est un simple rapport entre deux indices du même trimestre, à un an d'intervalle :
Nouveau loyer = loyer en cours × (IRL du trimestre de référence, dernière valeur publiée) ÷ (IRL du même trimestre, un an plus tôt)
Le trimestre de référence est celui inscrit dans votre bail. C'est lui qu'il faut utiliser, pas le dernier indice publié : un bail référencé sur le 4e trimestre se révise avec des indices du 4e trimestre, quelle que soit la date du calcul.
Au 2e trimestre 2026, l'IRL s'établit à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. Deux valeurs dérogatoires existent : 146,94 dans les collectivités régies par l'article 73 de la Constitution, et 146,22 en Corse.
Un exemple. Loyer de 750 € hors charges, bail référencé sur le 2e trimestre. L'IRL du 2e trimestre 2026 vaut 148,37, celui du 2e trimestre 2025 valait 146,68.
750 × 148,37 ÷ 146,68 = 758,64 €
Soit 8,64 € de plus par mois. Le calcul porte toujours sur le loyer hors charges : les provisions de charges suivent leur propre régime de régularisation.
Un mot sur les chiffres que vous croiserez en ligne : plusieurs sites ont annoncé pour ce trimestre un indice de 148,42 et une hausse de 1,9 %. C'est faux. La seule référence est la publication de l'Insee, reprise au Journal officiel. Un indice erroné, c'est une révision contestable.
Condition n° 3 : un logement qui n'est pas une passoire énergétique
C'est le point que la plupart des articles omettent, et il annule purement et simplement la révision.
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G au DPE sont soumis à un gel des loyers. L'interdiction couvre la révision annuelle en cours de bail, mais aussi la hausse entre deux locataires et l'augmentation au renouvellement du contrat.
Concrètement : votre bail contient une clause de révision valable, vous avez le bon indice, et vous n'avez pas le droit d'augmenter le loyer parce que le logement est classé G. La révision n'est possible que pour les logements classés de A à E.
Ce gel n'est pas la même chose que l'interdiction de louer, qui suit son propre calendrier — nous le détaillons dans notre article sur les interdictions de location liées au DPE.
Le délai d'un an : la mauvaise surprise classique
Le bailleur qui oublie sa révision ne la récupère pas indéfiniment.
À défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de la clause pour l'année écoulée. Passé ce délai, l'augmentation de cette année-là est définitivement perdue.
Un bailleur qui n'a rien fait pendant quatre ans ne peut donc pas réclamer quatre ans de rattrapage. Il repart de l'indice courant, et les années non réclamées restent acquises au locataire.
La leçon pratique : notez la date anniversaire de chaque bail et traitez la révision à cette date. Les modalités exactes de rattrapage à l'intérieur de la période d'un an sont un terrain à litige ; mieux vaut ne pas avoir à s'y aventurer.
Comment notifier
Aucune forme n'est imposée par la loi. Un courrier simple suffit, mais un envoi recommandé avec accusé de réception vous donne une preuve de date, ce qui est précisément ce dont vous aurez besoin en cas de contestation.
Faites figurer les éléments du calcul : ancien loyer, trimestre de référence, les deux valeurs d'IRL utilisées, le nouveau loyer. Un locataire accepte beaucoup plus facilement une augmentation dont il peut refaire le calcul lui-même.
Cette révision s'applique aussi bien aux baux de logement vide qu'aux baux meublés. Les règles de durée et de préavis diffèrent entre les deux, mais le mécanisme de révision est le même.