En location nue, vos loyers sont des revenus fonciers, et vous avez deux façons de les déclarer. L'une tient en une case de votre déclaration de revenus. L'autre demande un formulaire supplémentaire et un peu de tenue de comptes. L'écart d'impôt entre les deux dépasse souvent le millier d'euros par an.
La bonne nouvelle : le calcul de départ est simple. La mauvaise : l'option pour le régime réel vous engage trois ans, et c'est irréversible.
Le micro-foncier : 15 000 € et 30 %
Le micro-foncier s'applique de plein droit, sans démarche, si votre revenu brut foncier ne dépasse pas 15 000 € par an.
Trois précisions sur ce seuil, parce que chacune fait des erreurs.
Il s'agit du revenu brut, c'est-à-dire des loyers hors charges récupérées auprès du locataire, avant toute déduction. Pas de votre bénéfice.
Il s'apprécie au niveau du foyer fiscal entier, tous biens confondus. Deux appartements loués 700 € par mois chacun font 16 800 € : vous êtes au-dessus, même si chaque bien pris isolément resterait sous le seuil.
Il ne se proratise pas. Que le bien ait été loué douze mois ou trois mois dans l'année, le plafond reste 15 000 €.
Si vous relevez du micro-foncier, l'administration applique un abattement forfaitaire de 30 % sur vos loyers et impose le reste à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux. Vous portez simplement le montant brut sur votre déclaration n° 2042, sans annexe.
Et vous ne déduisez rien d'autre. Ni taxe foncière, ni intérêts d'emprunt, ni assurance, ni travaux, ni charges de copropriété. L'abattement de 30 % est réputé couvrir l'ensemble.
Le régime réel : vos charges réelles
Au réel, vous déclarez sur une 2044 vos loyers encaissés et vous déduisez ce que vous avez effectivement payé. La liste vient de l'article 31 du code général des impôts : réparation, entretien et amélioration, frais d'administration et de gestion, primes d'assurance, taxe foncière, provisions de charges de copropriété, intérêts et frais d'emprunt.
Le réel est obligatoire au-delà de 15 000 € de revenu brut foncier. En dessous, c'est un choix.
Et c'est là que se joue le vrai avantage : lorsque les charges dépassent les loyers, vous constatez un déficit foncier, imputable sur votre revenu global à hauteur de 10 700 € par an. Le micro-foncier, par construction, ne peut jamais produire de déficit. Nous détaillons ce mécanisme dans notre article sur le déficit foncier.
Le seuil de bascule : 30 % de vos loyers
La règle de décision est arithmétique. Si vos charges déductibles représentent plus de 30 % de vos loyers, le régime réel est plus avantageux.
Or 30 %, c'est peu. Voyons deux situations.
Un studio hérité, sans crédit. Loyer 6 000 € par an. Taxe foncière 700 €, charges non récupérables 400 €, assurance 150 €. Total : 1 250 €, soit 21 % des loyers. Le micro-foncier, qui vous en déduit forfaitairement 1 800 €, est plus favorable. Vous êtes imposé sur 4 200 € au lieu de 4 750 €. Restez au micro.
Le même studio, financé à crédit. Ajoutez 2 800 € d'intérêts annuels. Les charges passent à 4 050 €, soit 67 % des loyers. Au réel, vous êtes imposé sur 1 950 €. Au micro, sur 4 200 €. À 30 % de tranche marginale plus prélèvements sociaux, l'écart d'impôt atteint environ 1 060 € par an.
C'est presque toujours l'emprunt qui fait basculer le calcul. Un bien acheté récemment à crédit relève du réel dans la quasi-totalité des cas. Un bien détenu de longue date, sans dette et sans travaux, gagne souvent à rester au micro.
Le second facteur déclenchant, ce sont les travaux. Une année où vous refaites l'électricité ou la salle de bains, le réel devient massivement gagnant, même sur un bien sans crédit.
Le piège des trois ans
Voici le point à retenir avant toute décision.
L'option pour le régime réel est exercée pour une durée de trois ans, et elle est irrévocable pendant cette période. Passé ce délai, elle reste valable tant que vous demeurez dans le champ du micro-foncier, et se reconduit tacitement d'année en année.
La conséquence est mécanique : si vous optez pour le réel une année de gros travaux, vous resterez au réel les deux années suivantes, y compris si le micro-foncier redevient plus favorable entre-temps. Sur un bien sans crédit, cela peut représenter deux années de sur-imposition qui rognent le gain de la première.
Le calcul à faire n'est donc pas « quel régime est meilleur cette année », mais « quel régime est meilleur sur trois ans cumulés ». C'est une nuance que la plupart des simulateurs en ligne ignorent purement et simplement.
Comment on opte
Il n'y a aucun courrier à envoyer, aucun formulaire dédié. L'option résulte du simple dépôt d'une déclaration n° 2044 dans le délai légal de dépôt de votre déclaration de revenus, au titre de l'année pour laquelle vous demandez à être imposé selon ce régime.
Autrement dit : vous remplissez une 2044, et vous avez opté. C'est d'une simplicité trompeuse, parce que beaucoup de propriétaires remplissent une 2044 « pour voir » sans réaliser qu'ils viennent de s'engager pour trois ans.
Dans l'autre sens, revenir au micro-foncier après les trois ans se fait aussi sans formalité : vous cessez de déposer la 2044 et vous portez votre revenu brut sur la 2042.
Si vous franchissez le seuil en cours de route
Le passage au réel n'est pas toujours un choix. Dès que votre revenu brut foncier dépasse 15 000 €, le régime réel devient obligatoire, et il s'applique à l'année du dépassement.
Le seuil s'apprécie chaque année, sur le revenu brut de l'année concernée. Il n'y a pas de tolérance sur une année, ni de moyenne pluriannuelle comme il en existe pour d'autres régimes. Vous achetez un deuxième appartement en juin, vos loyers cumulés atteignent 15 400 € sur l'année : vous êtes au réel pour cette année-là.
Dans l'autre sens, si vos revenus fonciers redescendent sous 15 000 €, vous revenez de plein droit au micro-foncier l'année suivante — sauf si vous avez opté pour le réel, auquel cas l'engagement de trois ans continue de courir.
Cette obligation a un bon côté : elle vous force à tenir une 2044, donc à déduire vos charges réelles, ce qui est presque toujours plus favorable dès que le patrimoine grossit.
Un détail qui compte : le revenu foncier est global
Vos revenus fonciers ne se calculent pas bien par bien, mais globalement pour l'ensemble de vos biens en location nue.
Vous additionnez tous les loyers, vous retranchez toutes les charges, et vous obtenez un résultat unique. Un appartement bénéficiaire compense donc un appartement déficitaire, et il n'y a qu'un seul plafond de 10 700 € pour tout le foyer.
Cela vaut aussi pour les parts de sociétés civiles immobilières soumises à l'impôt sur le revenu : votre quote-part de résultat remonte dans votre revenu foncier global.
Ce détail a une conséquence pratique. Si vous détenez plusieurs biens, la question du régime ne se pose pas bien par bien : c'est le total de vos charges rapporté au total de vos loyers qui décide. Un seul bien lourdement chargé peut justifier le réel pour l'ensemble de votre patrimoine locatif nu.
Les cas où le micro-foncier est fermé
Le micro-foncier n'est pas ouvert à tous les revenus fonciers, même sous 15 000 €. Certains régimes spéciaux en excluent, notamment des logements relevant d'anciens dispositifs d'amortissement, les immeubles classés monuments historiques ou certains dispositifs de défiscalisation immobilière.
La détention de parts de sociétés civiles de placement immobilier suit également ses propres règles. Si votre situation comporte l'un de ces éléments, ne présumez pas de votre régime : vérifiez auprès de votre service des impôts ou de votre conseil.
En résumé
Faites le calcul avec un seul chiffre : le rapport entre vos charges déductibles et vos loyers bruts. Au-dessus de 30 %, le réel gagne. En dessous, le micro suffit.
Puis vérifiez trois choses avant d'opter. Que vos charges resteront au-dessus de 30 % pendant trois ans, et pas seulement l'année des travaux. Que vous êtes prêt à tenir une 2044 chaque année. Et que vous saurez retrouver, l'an prochain, le montant de vos déficits restant à imputer — c'est le suivi pluriannuel, pas le calcul, qui décourage la plupart des bailleurs au réel.