Un logement trop énergivore n'est plus un logement décent au sens de la loi. Il ne peut donc plus être loué. Le principe est posé depuis la loi Climat et Résilience, et il s'applique par étapes.
Le calendrier lui-même est simple. Ce qui prête à confusion, c'est de savoir quand il vous concerne, et là presque tous les articles disponibles en ligne simplifient à l'excès.
Le calendrier en métropole
| Date | Niveau minimal exigé | Ce qui devient interdit |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Consommation inférieure à 450 kWh/m²/an | Les logements les plus énergivores de la classe G |
| 1er janvier 2025 | Classe F | Les logements classés G |
| 1er janvier 2028 | Classe E | Les logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Classe D | Les logements classés E |
Nous sommes donc dans la phase où les logements classés G sont hors du marché locatif, et où les propriétaires de biens classés F ont dix-huit mois pour agir.
Le calendrier de l'outre-mer est différent
Point rarement mentionné, alors qu'il change tout pour les propriétaires concernés. En Guadeloupe, en Martinique, en Guyane, à La Réunion et à Mayotte, le calendrier est décalé : les logements classés G ne peuvent plus être loués à compter du 1er janvier 2028, et les logements classés F à compter du 1er janvier 2031.
Si votre bien est situé dans l'un de ces départements, les échéances métropolitaines ne vous sont pas opposables.
La nuance que presque tout le monde rate
Voici le point essentiel. L'interdiction ne frappe pas tous les baux à la date couperet.
Le critère de performance énergétique s'applique aux contrats conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter de chaque échéance. Un bail signé avant la date reste valable jusqu'à son terme.
Concrètement, si vous avez signé en 2023 un bail de trois ans sur un logement classé G, vous n'étiez pas en infraction au 1er janvier 2025. En revanche, l'exigence s'imposera au moment du renouvellement ou de la reconduction tacite du contrat — et un bail d'habitation vide se reconduit tacitement.
Cette nuance décale l'échéance réelle, elle ne la supprime pas. Pour un bail de trois ans, elle vous donne au maximum trois ans de sursis. Pour un bail meublé d'un an, qui se reconduit tous les douze mois, le sursis est très court.
Les meublés de tourisme et les locations saisonnières ne sont pas visés par ce dispositif.
Ce qui se passe si vous louez quand même
Le bail n'est pas nul, et vous ne recevez pas d'amende automatique. Le mécanisme est différent, et il repose sur le locataire.
Un logement qui ne respecte pas le critère de performance énergétique n'est pas décent. Le locataire peut donc exiger la mise en conformité, et saisir le juge si vous ne faites rien. Le juge peut ordonner les travaux, en déterminer la nature et le délai, et réduire le montant du loyer en attendant. Il peut également suspendre le versement des aides au logement.
Vous restez par ailleurs tenu de délivrer un logement décent pendant toute la durée du bail : c'est une obligation continue, pas seulement une condition d'entrée.
Le gel des loyers, distinct de l'interdiction
Deux dispositifs se superposent, et il faut les distinguer.
Depuis le 24 août 2022, les logements classés F ou G sont soumis à un gel des loyers. Sont interdites la révision annuelle en cours de bail, l'augmentation entre deux locataires et la hausse lors du renouvellement du contrat.
Un propriétaire d'un logement classé F est donc dans une situation particulière aujourd'hui : il peut encore louer légalement, mais il ne peut plus augmenter son loyer, et il perdra le droit de louer au 1er janvier 2028. Sur la révision annuelle et son calcul, voyez notre article sur la révision du loyer avec l'IRL.
Ce qu'il faut faire maintenant
Commencez par vérifier la classe réelle de votre bien, avec un DPE en cours de validité. Un diagnostic ancien peut donner une classe différente de celle qu'un diagnostic actuel attribuerait, la méthode de calcul ayant évolué.
Regardez ensuite la date de reconduction de votre bail en cours : c'est elle, et non la date du calendrier légal, qui fixe votre véritable échéance.
Si des travaux sont nécessaires, sachez qu'ils s'inscrivent dans un cadre fiscal favorable en location nue. Les dépenses d'amélioration sont déductibles de vos revenus fonciers et peuvent générer un déficit imputable sur votre revenu global — le sujet est traité dans notre article sur le déficit foncier. Attention toutefois : le plafond majoré à 21 400 € qui existait pour les travaux de rénovation énergétique s'est éteint fin 2025.
Enfin, gardez à l'esprit que les échéances de 2028 et 2034 concernent un parc considérable. Les carnets de commandes des artisans et les délais d'obtention des aides s'allongent à mesure qu'on approche d'une date couperet. Un chantier lancé en 2027 pour une échéance au 1er janvier 2028 a peu de chances d'être terminé à temps.